マンションの雨漏りはどこに相談？原因調査から修理までの流れ

こんにちは、アップリメイク代表の齋藤直樹です。

マンションの天井や窓の下に、雨染みを見つけた。「最上階でもないのに、どうして濡れるの」「管理会社と管理組合、どちらに相談すればいいの」と、迷われる方は少なくありません。

実は、マンションでも雨水は屋上からだけ入るわけではありません。外壁や窓のつなぎ目などから入り、建物の内側を通って、部屋の中に出てくることがあります。

濡れた部屋の位置だけでは、原因や修理費を負担する人は決められません。

相談先は、まず管理会社などの決められた窓口です。

起きていることを伝えて、管理規約や図面を持つ管理側と、原因を調べる担当者をつないでもらう。修理はそこから始まります。

分譲マンションと、一棟を持ち主が貸している建物とでは、管理の仕組みが違います。

この記事では立場ごとの連絡先を分けながら、調査から修理、部屋の中の復旧までをお話しします。

マンションの雨漏りは最初にどこへ相談するか

雨漏りを見つけたら、原因がまだわからなくても、起きている異常を建物の管理窓口へ具体的に知らせましょう。

連絡先は、掲示板や入居のときの案内、管理関係の書類などに書かれています。部屋番号と、今の水の出方から伝えてください。

管理会社と管理組合の役割

分譲マンションの管理組合は、それぞれの部屋などを持っている区分所有者（くぶんしょゆうしゃ）全員でつくる団体です。建物や敷地を、みんなで管理しています。

管理会社は、管理組合などとの契約に沿って仕事を受け持ち、連絡の受付や調査の手配などを行います。

ざっくり言えば、管理組合が「持ち主の集まり」で、管理会社はそこから仕事を任された「事務局」のようなイメージです。

管理会社が手配・発注できる範囲は、任されている内容や、管理者としての権限によって違います。管理会社が修理費を払うとは限りません。

連絡のときは、今回の調査をまとめる担当者と、修理をするかどうかを決める側の両方を知っておきましょう。その後の相談先がはっきりします。

管理会社に任せていない自主管理の建物では、理事会などが決めた窓口が連絡先です。

一棟を持ち主が貸している賃貸マンションなら、契約書に書かれた貸主側の窓口へ知らせます。

分譲の一室を借りている場合は、貸主側と建物全体の管理側に連携してもらいましょう。

部屋の貸主が室内の様子をつかみ、管理組合などが共用部分の調査を調整する。このように、一つの不具合に何人もの担当が関わることもあります。

連絡時に伝える住戸の状況

伝えることの中心は、いつ、どこで、どんなふうに水が出ているかという、見たままの事実です。

たとえば「昨夜の雨のあと、今朝7時に寝室の窓の右上が濡れているのを見つけた。今も壁に沿って水が垂れている」。こう伝えると、場所と経過が結びつきます。

夜中の様子を見ていなければ、「今朝7時から漏れ始めた」と決めずに、見つけた時刻として伝えてください。

同じ部屋の全体の写真と、濡れた場所のアップがあると、担当者は窓・天井・外壁側の位置関係をつかみやすくなります。

安全な場所から撮った写真は、水を拭き取って乾いたあとも、濡れていた場所や広がりを示す資料になります。

受付のあとは、担当者の名前と次に連絡をもらう予定を控えておきます。

返事がない場合は受付の状況を確かめ、分譲なら管理組合の責任者、賃貸なら貸主側にも状況を伝えることが必要です。

水の出方や使えない場所がわかると、建物の調査だけでなく、そこで暮らす方への対応も具体的に考えられます。

うまく説明できなくても大丈夫です。見たままを伝えてください。

印やテープを付けて調べた室内の壁面

最上階以外にも雨が届く理由

マンションの雨漏りを調べるときは、最上階の屋上防水だけに絞りません。

雨が当たる建物の外側と、そこから部屋の中までの道すじを、一緒に調べます。

外壁に面した途中の階の部屋でも、外側のつなぎ目に不具合があれば、そこから入った水が部屋の中まで届くことがあるからです。

屋上・外壁・窓からの経路

最上階では、屋上の防水層に加えて、防水が壁側へ立ち上がる部分、設備の配管が貫いている所、排水口の周りなどを調べます。

防水層は、雨水を建物に通さないための層です。床の広い部分だけでなく、端や周りの部材とのつなぎ目でも、水を防ぐ働きが必要になります。

グレーに仕上げた陸屋根の全景

排水が詰まると、水がたまる範囲や時間も変わります。そのため、防水材の表面の傷だけに目を向けず、水を外へ流す道まで調べます。

屋上排水口まわりに黒い材料を施工した状態

途中の階で調べるのは、外壁のひび、部材の継ぎ目である「目地（めじ）」、窓枠と外壁のつなぎ目、部屋の上にあるバルコニーなどです。

それを、濡れた場所と照らし合わせていきます。

雨が横から当たる面のすき間を通って水が入り、壁の内側や天井の上を移動すれば、入口から離れた場所に染みが出てきます。

水は、雨どいを伝うように建物の中の部材を伝って、思いがけない場所まで流れていくのです。

この場合、すぐ上の部屋の中が乾いていても、雨水が建物の中を通ってきた可能性は残ります。

反対に、目に見える外壁のひびが、必ず入口とは言えません。そのひびから部屋の中まで、水が通る道があるかを調べる必要があります。

窓まわりのシーリング施工後（S様邸）

公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターにも、陸屋根からの漏水に関する技術資料があります。

染みの場所と入口が一致しない場合や、端・排水口などの調べ方が説明されています。

「染みの真上を直す」から一歩進めて、どこに雨が当たり、どのつなぎ目を通って部屋に来たのかを追う。これが、直す範囲を決める出発点です。

原因調査から工事の選び方までの全体像は、静岡の雨漏り修理の進め方でまとめています。

配管漏水や結露との違い

部屋の中に出る水は、外から入る雨水だけではありません。

給水・給湯・排水の設備から漏れた水や、空気中の水蒸気が冷たい面で水滴になる結露もあります。

水の出どころによって、調べる相手が変わります。最上階ではないというだけで、上の階の配管が原因と決めることはできません。

雨水が中に残って雨のあとにも出てきたり、雨の日に設備も使っていたりすることがあります。ですから、この表は水の出どころを決める判定表ではありません。

見た条件を担当者に渡し、建物の外装を調べる担当と、給排水設備を調べる担当が、必要に応じて結果を照らし合わせます。

確かめようとして、上の階でたくさん水を流してもらう、といったことは避けてください。使い方の聞き取りや調査の調整は、管理側を通して行うと安心です。

共用部分かは規約と構造で確かめる

雨水の入口がわかっても、その場所を誰が直せるのかは、持ち主や管理の区分と、必要な手続きに沿って確かめる必要があります。

自分の部屋から使っている場所と、自分だけで直せる場所が、同じとは限らないのです。ここが、マンションの修理が一戸建てと違うところです。

専用で使う場所と所有の違い

専有部分（せんゆうぶぶん）は、区分所有の対象になる部屋などの部分です。共用部分は、建物の骨組みや、みんなで使う部分などを指します。

専用使用は、共用部分などを決まった人が使える権利のことで、専有部分と同じ意味ではありません。

月ぎめで借りている駐車場の区画も、自分しか停めないけれど、自分の土地ではありませんよね。少しそれに似ています。

たとえばベランダは、自分の部屋からしか出られない場所ですが、規約では共用部分として扱われていることもあります。

国土交通省のマンション標準管理規約では、屋上・外壁・バルコニーなどの扱いに加えて、窓枠や窓ガラスを専有部分に含めない例が示されています。

これは、それぞれのマンションが規約を作ったり変えたりするときのひな型です。実際の修理では、その建物の管理規約と使用細則で、具体的な扱いを確かめます。

たとえば、専用で使うバルコニーの表面をふだん掃除することと、防水層を直す工事を決めることは、別の話です。

窓まわりも、部屋の中から手が届くというだけで、枠を替えたり、外壁とのつなぎ目に穴を開けたりしないでください。

どの部分が対象か、誰が頼めるのかを、管理側に確かめておくと安心です。

バルコニー床にシートを敷く施工（S様邸）

修理の手配と費用は別に決める

共用部分の管理は、管理組合が受け持つのが基本です。

ただ、ふだんの使い方に伴う手入れや、原因の修理とは別の損害まで、同じ扱いになるわけではありません。

部屋の中に染みがあるから住んでいる人の負担、外壁から入ったから管理会社の負担。このように、被害の位置と費用の負担者を直結させないことが大切です。

管理側は調査の結果から対象の部分を特定し、規約・契約と照らし合わせます。そのうえで、工事を頼む人、いったん費用を払う人、最終的な負担の扱いを確かめます。

必要な手続きは、工事の内容や急ぎ具合、予算、管理者の権限によって違います。どんな対応にも総会の決議がいる、というわけではありません。

建物の状態を保つための補修などを「保存行為」といいます。

急ぎのときは、ふだんの承認の手続きとは違う扱いが決められていることもあります。水が出続けているときは、今できる手当てを管理側で考えてもらいましょう。

費用を誰が負担するかを考えるには、入口と水の通り道の調査結果も必要です。

規約上の区分と照らし合わせられるよう、どの部材に不具合があるのかを記録してもらいましょう。

原因不明から調査を進める流れ

一度来てもらったのに原因が見つからないと、がっかりしてしまいますよね。

でも、心配はいりません。部屋の記録と建物の資料を照らし合わせて、まだ確かめていない候補を順に調べていけます。

マンションでは、お隣や上の階、共用の通路・屋上に関わる調査もあります。そのため、管理側による日程や立ち入りの調整が欠かせません。

住戸と建物の記録を照合する

調査の担当は、部屋の中の濡れた場所を図面の上で確かめ、外壁や窓、屋上、バルコニー、給排水設備との位置関係を調べます。

換気用の部品や配管が外壁を貫いている場所も、外と部屋の中を結ぶ部分です。その周りのつなぎ目や、水の入り方も調べる対象に入れます。

外壁の換気フードと周囲（静岡市清水区上清水町 M様邸）

このとき役に立つのが、同じ外壁の面にあるほかの部屋の様子と、以前に直した場所・方法の記録です。

いくつもの部屋で同じ雨のときに症状が出ていれば、共通する外装の部分も調べる候補になります。

一部屋だけなら、その部屋の周りのつなぎ目や設備などを、詳しく追う手がかりになります。

ただし、症状の出方だけで原因が決まるわけではありません。管理側から必要な範囲の情報をもらって調べるのが基本です。

ほかの部屋への聞き取りや、在宅の予定の調整は、担当の窓口を通して必要な範囲で進めます。

以前の修理の記録に、材料の名前だけでなく、工事した場所がわかる写真や図があると助かります。今回調べる範囲と、すでに手を入れた範囲を比べやすくなるからです。

候補を分けて浸入経路を調べる

晴れた日に来てもらってしずくが止まっていても、雨染みの場所や、以前に漏れたときの条件は、調査の手がかりになります。

外壁の一部を見て異常がなかったことと、建物全体に入口がないことは違います。そのため、調べた場所と、まだ確かめていない場所を分けて記録します。

散水（水をかけて入口を確かめる調査）を行う場合は、候補ごとに条件を分けます。外で水をかける担当と、部屋の中の変化を見る担当が連携して進めます。

いくつもの候補に一度に水をかけてしまうと、部屋に水が出ても、どこから入ったのか区別しにくくなるからです。

調査ができるか、どんな方法にするかは、建物の作り・高さ・周りの状況に合わせて決めます。

別の部屋や通路に水が広がらないよう、管理側と調査の担当者で、養生（ようじょう：ビニールなどで覆って守ること）や中止する条件も打ち合わせます。

目で見るなどして中の通り道を追えない場合は、天井や壁の一部を開けて調べることもあります。

ただ、開口調査はどこでも必要な作業ではありません。

外から得た情報だけでは足りない点をはっきりさせ、開ける場所と広さ、仮の戻し方、本格的な戻し方、費用を説明してから進めるものです。

室内への立入りを調整する

調べる部屋が決まったら、管理側を通して、日時、立ち会い、鍵の扱い、家具の移動、養生する範囲を調整します。

建物の外で水をかけるときに、その部屋の中で水の出方を見られるよう、両方の作業を同じ時間に行える日程が必要です。

住んでいる方が先に知りたいのは、当日家にいなければならない時間と、使えなくなる場所ですよね。

作業の前とあとに部屋の状態を記録しておけば、もともとの雨染みと、調査のあとの変化を分けて残せます。

調査の報告では、見つかった入口と部屋までの通り道、まだ確かめられていない部分、追加の調査が必要な理由を、分けて説明してもらいましょう。

修理の範囲と期間を決める

原因を調べたら、次は雨水を止める工事と、濡れた部屋を使える状態に戻す工事を分けて、両方をつなぐ工程を決めます。

「外側を直すまでの日数」と「部屋の仕上げが終わるまでの日数」は、同じではありません。

原因箇所の修理から内装復旧へ

たとえば、外壁の継ぎ目を埋めるシーリング材（ゴムのような材料）がはがれて、水が入っている場合。

くっつける面や周りの部材を確かめ、状態に合う材料とやり方で、つなぎ目を直します。

表面に材料を足すだけでは、中に残ったはがれや、別のつなぎ目から入る水までは解決できないことがあります。

外壁目地のシーリング材の撤去（静岡市葵区 Cビル）

屋上の防水も、傷んだ範囲が限られているのか、今ある層や下地（したじ）まで傷みが広がっているのかによって、必要な工事が変わります。

調査で確かめた不具合の範囲と、新しい材料を今ある部分につなげられる条件。そこから、部分補修にするか、もっと広い範囲を直すかを考えます。

シート状の材料の上へローラー塗布を行う防水工事

外壁の塗装や、防水層を守る塗料には、表面を守る役目があります。

ただ、防水層の欠けやつなぎ目の不具合まで、表面の塗り替えだけで直るわけではありません。

見積もりや工程表には、原因の場所を直す作業をはっきり書き、そのあとの表面を守る作業と分けて説明することが必要です。

部屋の中は、原因の場所を直したあとに、濡れ方と材料の状態を確かめます。

材料の種類や、水を吸ったり形が変わったりした様子に合わせて、乾かす・替える・仕上げを戻す、と進めます。

雨漏りで水を吸った石膏（せっこう）ボードは、張り替えるのが一般的です。表面が乾いたからといって、そのまま使い続けると決めるのは避けたいところです。

一方、染みが見える範囲が全部、下地まで同じ状態とは限りません。

傷んだ材料を直す範囲と、仕上げの色や柄をそろえる範囲は、分けて説明してもらうと工事の中身がはっきりします。

大規模修繕の予定がある建物でも、今出ている水への対応を次の工事まで待つのは、おすすめできません。

応急の手当てと必要な原因の修理を先に考え、あとの改修計画へつなげます。

日数が変わる作業と調整

マンションの雨漏り修理を「何日で終わります」と言い切れないのには、理由があります。

作業の量に加えて、原因の調査、部屋への立ち入り、発注の手続き、天気による待ち時間が関わるからです。

一般的な工程の流れは、雨漏り修理の期間と調査から工事までの流れでご紹介しています。

管理側と工事の担当者の打ち合わせでは、次の3つを別々に示すと、住んでいる方も暮らしの予定を立てやすくなります。

足場などを使う場合は、作業する面だけでなく、人の出入りや材料の運び込みの道、敷地の使い方にも調整が必要です。

建物正面に設置された足場（静岡市清水区 O様邸）

窓を開けられる時間や洗濯物を干せる場所、音やにおいの影響は、工法と作業日によって変わります。工程ごとの制限を案内してもらっておくと安心です。

外壁塗装時の窓の養生（静岡市清水区上清水町 M様邸）

外の工事が雨で延びることもあります。そのときは、次の作業の候補日、応急の手当ての扱い、部屋を使える範囲を新しくお知らせします。

そうすれば、前の予定のまま動いてしまう行き違いを減らせます。

本修理の日程がまだ決められない段階では、まず応急の対応ができる日時、調査の候補日、次に連絡する日を決めておくのが現実的です。

工事を実際にする日数だけでなく、どの部屋をいつ使えるかまで共有しておきたいですね。

調査の結果がわかるたびに、予定を具体的にしていきます。

費用と完了確認を分けて進める

見積もりでは、原因を直す金額だけを見るのではありません。調査から仮設、部屋の中の復旧まで、どの作業が含まれているかを確かめます。

工事代が決まったあとも、住んでいる方や管理側の最終的な負担額は、原因や規約などをふまえて別に確かめます。

見積もりで分ける費用

分けて知っておきたいのは、原因の調査、応急の手当て、足場などの仮設、原因の場所の修理、濡れた部屋の復旧です。

同じ「漏水補修」という項目でも、外壁のつなぎ目だけを直す見積もりと、開口調査や部屋の仕上げまで含む見積もりとでは、合計額の意味が違います。

防水の面積、目地の長さ、取り外し・処分する範囲、設備の取り外しと取り付け直しなどを書いてもらいましょう。何が費用の差を生んでいるのかを比べられます。

工事別の一般的な費用の目安は雨漏り修理の費用相場と工事別の内訳でご紹介しています。実際の金額は、現地調査のうえでの見積もりで確かめてください。

管理組合で相見積もりを取られる場合も、アップリメイクは歓迎しています。

中を開けて、追加の工事が必要とわかることもあります。そのとき施工する側が、誰に内容と費用を説明し、誰の承認をもらって始めるのか。前もって決めておきましょう。

調査費を誰が一時的に立て替えるか、原因の場所の修理を誰が頼むか、被害にあった家財をどう扱うか。これらも、それぞれ別の問いです。

原因や管理の状況、規約・契約などをふまえて、関係者が負担を確かめます。保険を使う場合は、対象になる事故と費用を保険会社へ問い合わせます。

保険に入っているだけで、年月による傷みを含むすべての工事や家財の被害が支払われるとは限りません。

工事費と保険金を同じ額と見込んで頼まないよう、気をつけてください。

工事後の観察と記録の引継ぎ

工事が終わったら、直した場所と範囲、使った材料、工事の写真、確かめた条件を、報告書などに残します。

晴れた日に外から仕上がりを確かめることと、雨のときに前と同じ場所に水が出ないかを確かめることは、見ている中身が違います。

担当者と確かめ方を決めて、また濡れたときの連絡先と伝えることを、管理側と住んでいる方で共有しておくことが必要です。

再発したときの確かめ方は、修理しても雨漏りが直らない原因で解説しています。

工事保証については、まず今回の工事に保証が付くかを確かめます。付く場合は、対象、期間、使える条件を記録しておきます。

アップリメイクの場合、屋上などの全面防水工事には、防水メーカーとの連名で雨漏り保証10年が付きます。

この保証は、3〜5年ごとのトップコート塗装の実施が条件です。一方、部分的な防水補修は保証の対象外です。

部分補修か全面改修かを決めるときは、こうした保証の違いも手がかりになります。

工事保証書は書面で、施工の記録は工事写真報告書でお渡ししています。

直した範囲と、今回工事をしていない範囲も、図面や写真で区別しておきましょう。

どこを調べて何を直したかがわかる記録は、管理の担当者や部屋の持ち主が変わったあとも役に立ちます。次の点検や、また起きたときに引き継ぐ調査の資料になるからです。

マンションの雨漏りでよくある質問

ここでは、原因がまだわからない段階や、管理側と修理の相談を進めるときに迷いやすいところにお答えします。

建物の管理側と原因修理を進めよう

マンションの雨漏りは、住んでいる方が見た部屋の中の様子と、管理側が持つ図面・修繕の記録をつなぐことで、調べる場所を具体的に絞れます。

最上階かどうかで原因を決めつけないこと。屋上・外壁・窓・設備などの通り道を調べて、管理規約と権限に沿って修理の範囲と手配を決めることが大切です。

関わる人が多いぶん、どこに何を言えばいいのか、戸惑うのは当然です。まずは管理窓口へ、見たままを伝えるところから始めてみてください。

アップリメイクは、静岡県全域で対応しています。

外壁・屋根・防水の調査と修理については、管理組合・所有者・管理会社など、建物の手配を担当する方からご相談ください。

居住者の方は、まず管理窓口へお知らせいただくのが近道です。

社内には雨漏り診断士・外装劣化診断士の資格者が在籍しており、目視と聞き取りに加えて、必要に応じて赤外線カメラや散水調査を行います。

調査の内容と範囲、費用は事前にご説明し、結果は写真と診断書でご報告します。マンションの屋上やバルコニーの防水工事にも対応しています。

集合住宅の外装工事については、アパート・マンションの外壁塗装・防水の案内でもご紹介しています。

設備の水漏れの調査や電気の安全確認は、それぞれの専門の担当と管理側で手配し、外装からの雨水への対応と連携して進めていきます。

調査でわかった不具合と必要な作業をご説明し、直す場所や暮らしへの影響を、管理する方と住む方へお伝えします。

外装に関するご相談は、管理側の手配に沿ってアップリメイクの無料診断（「ご希望内容」で「雨漏り無料診断」を選べます）をご利用ください。

お電話は0800-100-1641（通話料無料・受付9:00〜18:00 年中無休）です。お電話で「ホームページを見ました」とお伝えいただくと、いつも以上にお値引きを頑張ります。