賃貸で雨漏りしたらどうする？管理会社への連絡と修理までの流れ

こんにちは、アップリメイク代表の齋藤直樹です。

賃貸のアパートやマンションで雨漏りが起きると、困ってしまいますよね。管理会社に何を伝えればいいのか、修理まで部屋で過ごしていいのか、迷うことばかりだと思います。

修理代のことだけでなく、濡れた家財や、使えない部屋の家賃のことも気になるところです。

先にお伝えすると、やることの順番はシンプルです。最初は危険な場所から離れ、管理会社や貸主へ状況を知らせ、記録を共有して調査と生活上の対応を進めてください。

部屋に出た症状は、原因を探る手がかりになります。

ただ、建物のどこから水が入ったのか、誰がどの費用を払うのかは、そのあとの調査や契約の確認で決まります。

この記事では、連絡すること、修理中の暮らしの調整、修繕と費用の基本的な考え方を、入居者の方と貸主側の役割に分けてお話しします。

雨漏りに気づいたら安全確保と連絡を

水を受けたり写真を撮ったりする前に、まず「その場所にいて大丈夫か」を考えてください。

天井が落ちてきそう、電気設備が濡れている。そんな危険があるときは、管理会社の返事を待ちながら同じ場所に居続けないことが大切です。

電気や天井の危険があれば近づかない

照明やコンセント、配線の近くに水があるときは、機器やプラグに触らず、その周りから離れてください。

乾いたように見えても、中に水分が残っていることがあります。ご自分で電源を入れて動くか試すのは危険です。

天井がふくらんでいたり、たわんでいたり、はがれていたりする場合も、その真下から離れてください。物を動かす作業も控えます。

写真や大切な物を取りに戻るより、ご家族が近づかないようにして、安全な場所から症状を伝えることが先です。

管理会社や貸主の連絡先へ伝える

連絡先は、契約書や入居のときの案内に書かれている、不具合の受付窓口です。

管理会社が窓口なら、最初に「雨漏りの連絡です」と伝えてください。建物名と部屋番号、お名前、折り返しの連絡先を伝えると、受付が進みやすくなります。

管理会社が付いていない住宅では、契約書に書かれた貸主側の連絡先を使うのが基本です。

国民生活センターの賃貸住宅に関する案内でも、雨漏りや水漏れが起きたときは、すぐに貸主側へ連絡して相談するよう示されています。

最初の連絡で、原因まで言い当てる必要はありません。

「寝室の天井から水が落ちている」「窓の下の床が濡れている」など、見えていることと、今も水が出ているかを伝えてください。それで十分です。

照明に水がかかっている、天井が変形している、廊下が通れない。そんな場合は、修理のお願いと一緒に、今の危険と暮らしへの影響も知らせます。

家財を守る対応と建物の工事を分ける

電気や落下の危険がなく、安全な床から手が届く場所なら、動かせる物を濡れない所へ移し、落ちてくる水を容器で受ける方法があります。

容器は平らな床に置き、水がたまったら、持ち運べるうちに空にしてください。バケツは、いっぱいになると思ったより重く、運びにくいものです。

濡れた床を拭くときも、足元や通り道に水やシートが広がって、滑らないように気をつけます。

こうした部屋の被害を抑える対応と、天井に穴を開ける、壁を外す、窓のすき間に補修材を入れるといった工事は、別のものです。

建物に手を加える作業は、水の跡や、もともとの工事の状態を見えなくしてしまうことがあります。

そのため、ふつうは貸主側と、手配や作業の範囲を調整して進めます。

法律上、借りている人が修繕できる例外もあります。ただ、雨漏りが起きただけで、自由に大きな工事を頼んでよいわけではありません。

連絡では、原因の推測よりも「どこが濡れているか」「今どこが使えないか」が役に立ちます。

安全を確保してから、わかる範囲で伝えてください。

記録を残して次の対応を決める

雨漏りは、調査の担当者が来たときには、水が止まっていることがあります。

ですから、入居者の方の記録は、見えなくなった症状と、建物の調べる場所を結びつける大事な資料になります。

病院で「いつから、どんなときに痛むか」を伝えると、診察が進みやすいですよね。雨漏りも同じで、「いつ、どんな雨のときに濡れたか」が手がかりになるのです。

雨の状況と被害の変化を共有する

写真は安全な場所から撮ります。部屋のどこかがわかる全体の写真と、濡れた部分の近くの様子を残しておきましょう。

近づけない場所は、離れて撮った写真と、文章での説明で十分です。

気づいた日時、雨が降っていたか、水が増えた時間、止まった時間。わかる分だけでも、写真と一緒に記録しておくと役立ちます。

帰宅したときに見つけた場合は、帰った時刻を「漏れ始めた時刻」にしないこと。「その時に見つけた」と伝えるほうが正確です。

晴れた日や、設備を使ったあとにも水が出た場合は、その時刻や使っていた設備も伝えていただけると助かります。

天井の上に別の部屋があっても、それだけで上の階の方の使い方が原因だとは決められません。

外から入った雨水が建物の中を移動してくることもあれば、配管などから漏れていることもあります。必要な調査は、管理する側が手配します。

受付と次の連絡予定を記録する

電話で連絡したあとは、日時、担当者、伝えた症状、返事の内容をメモに残しておきます。

写真を送れる窓口なら、撮った場所と時刻を添えると、電話での説明と結びつけやすくなります。

ここで気をつけたいのは、「受付が済んだこと」と「現地調査や修理の日程が決まったこと」は別だという点です。

レストランで注文が通ったことと、料理がいつ出てくるかがわかったことが別なのと、少し似ていますね。

訪問日がまだ決まっていないなら、誰から次の案内が来るのか、それまでに何を連絡すればよいのかを聞いておくと安心です。

返事がないときは、前回の連絡日時とその後の変化を添えて、もう一度連絡します。必要に応じて、契約書にある貸主側の連絡先にも状況を伝えます。

残しておきたいのは、連絡した日、伝えた被害、相手の返事、次に予定している対応です。

調査と本修理の日程は分けて考える

部屋の中を見るだけで原因がわからない場合は、屋根や外壁、屋上などの外側も調べる必要があります。

高い場所の作業に足場が必要なら、その設置や、周りの方への案内も修理の準備に含まれます。

足場と飛散防止シートを設置した建物

調査の結果をもとに工事の範囲を決め、材料の手配や天気、中の濡れた材料の処置を調整します。そのため、来てもらった当日に全部終わるとは限りません。

工期の説明では、原因の調査、外側の修理、部屋の中の復旧の、どの段階までを含んでいるのかが大事です。

一般的な工程の流れは、雨漏り修理の期間と調査から工事までの流れでご紹介しています。

「修理待ちです」とだけ言われると、暮らしの予定が立てにくいですよね。今どの段階で、次は何の作業か、決まっていない理由は何かを、管理の窓口に聞いてみましょう。

待つ間に状況が変わったら再連絡する

濡れる範囲が広がった、天井の形が変わってきた、使えない通路が増えた。そんなときは、最初の連絡とは別に、新しい情報を知らせます。

調査日の予約があっても、危なくなった場所は使わないでください。

暮らしの上での対応は、管理の窓口へ相談します。

連絡や話し合いが進まない場合は、契約書と経過の記録を持って、消費生活センターや法律の専門家へ相談しましょう。

一度の連絡で、工事まで決まらないこともあります。

次の案内と連絡先を確かめておき、待っている間に変わった症状を足して伝えると、対応を決める助けになります。

立入りと工事中の暮らしを調整する

調査や工事が部屋の中に及ぶときは、来てもらう時間だけでなく、使う場所と家財の扱いまで打ち合わせます。

お仕事や通院などで立ち会える時間が限られるなら、来てもらえる日時を早めに知らせておくとスムーズです。管理する側が、施工者と調整しやすくなります。

室内調査の場所と立会いを打ち合わせる

部屋の中の調査では、濡れた場所と外側の部分の関係を見たり、必要に応じて点検口などから中を調べたりします。

入る部屋、作業に使う広さ、家具を動かす担当、床や家財を守る方法を、前もって聞いておくと安心です。

室内壁に印やテープを付けて調査した状態

重い家具を、入居者の方だけで無理に動かす必要はありません。動かせない物があることを、先に伝えておけば大丈夫です。

留守の間に部屋へ入る予定があるなら、同意した日程と入る担当者、鍵の受け渡しや戸締まりの方法を、管理する側と決めておきます。

見えない部分を調べるために壁や天井を開ける場合も、必要な場所と範囲、そのあと元に戻す方法について、説明を受けておきます。

入居者の方が先に壁紙や天井を外してしまうと、もとの状態がわからなくなります。部材が落ちてきたり、配線に触れたりするおそれもあります。

窓やベランダを使えない期間を聞く

外壁の補修や塗装をする工事では、窓をビニールなどで覆う養生（ようじょう）をすることがあります。

養生は、周りを汚れや作業の影響から守る準備です。

ただ、窓を覆うと開け閉めや換気ができなくなるので、いつからいつまでなのかを知っておく必要があります。

外壁塗装前の窓の養生（静岡市駿河区 A様邸）

洗濯物を外に干せる日、工事中に開けてもよい窓、部屋への出入りが必要な時間は、工程に合わせて聞いておきたいところです。

ベランダやバルコニーを調べるときは、床の上の物や敷物を移して、床や排水口を見えるようにすることもあります。

施工前のベランダには人工芝が敷かれていました（静岡市清水区T様邸）

人工芝や植木鉢などがある場合は、誰が動かすか、どこに置いておくか、工事のあとどこまで戻すかを決めます。

敷物があるというだけで、雨漏りの原因や入居者の方の責任は決まりません。実際の水の流れと床の状態を調べて判断します。

設備の使用制限と連絡先を共有する

外壁沿いの配管や室外機の周りで作業する場合は、設備を使える時間や、守り方・動かし方も打ち合わせます。

設備を止めたり動かしたりする必要があるかは、工事の中身で変わります。入居者の方がご自分で配管を外したり、室外機を動かしたりしないでください。

外壁沿いに取り付けられた配管カバーと周囲の養生（清水区 S様邸）

運転を控える必要があるなら、どの設備をどの時間帯に止めるのか、いつからまた使えるのかを、施工者や管理の窓口から案内してもらいます。

音やにおいが出る作業や、部屋の中を通る作業がある場合も、どの部屋でふだんどおり過ごせるかを相談しておく必要があります。

毎日の工事の連絡と費用の相談とで窓口が違うときは、それぞれの担当と連絡方法を分けて控えておくと、迷わずに済みます。

暮らしの段取りに必要なのは、使えない場所と設備、使えない時間、予定が変わったときの連絡先です。

修繕の責任と生活上の費用を分ける

ここからは、お金と責任の話です。少し硬くなりますが、大事なところなのでお付き合いください。

賃貸住宅の雨漏りでは、「建物を直す義務」と、「家賃や家財などのお金の扱い」を分けて考えることが大切です。

ここでは法律上の基本をご説明します。実際の負担は、原因、契約の中身、被害の様子に照らして確かめます。

必要な修繕は貸主の義務が原則

民法606条では、借りた物を使うために必要な修繕は、貸主の義務とされています。

ただし、借りている人に責任のある原因で修繕が必要になった場合は、例外です。

この原則と、あとでご説明する借主による修繕や家賃の減額の決まりは、国土交通省の住宅賃貸借に関する民法改正の解説でも確かめられます。

原因が屋根や外壁の傷みなのか、設備の使い方など別の事情なのか。それを調べないまま、「賃貸だから全部無料」「部屋の中の被害だから全部借主の負担」とは決められません。

入居者の方が、修繕が必要なことを知ったら早く知らせることも大切です。

知らせなかったせいで被害が広がった場合は、広がった分について責任を問われることがあります。

ただし、連絡が遅れたことだけで、被害全部の負担が決まるわけではありません。もともとの原因と、そのあと何が広がったのかを分けて見る必要があります。

請求を受けたときは、原因の説明と、請求されている作業の内訳、契約上の根拠を示してもらいましょう。納得できない点は、相談して大丈夫です。

借主が修繕できる例外にも条件がある

民法607条の2は、借りている人が修繕できる場合を定めています。

必要な修繕について、借りている人が知らせたか、貸主が知ったのに、相当の期間内に修繕しない場合。または、急迫の事情（差し迫った事情）がある場合です。

「相当の期間」は、何日待てばよいと決まっているものではありません。症状や急ぎ具合、必要な作業などの事情をふまえて考えるものです。

まずは、連絡した日時と返事、進んでいく被害、必要と言われた作業を記録に残しながら、連絡と相談を続けてください。

借りている人による修繕が認められる場合でも、貸主へ請求できる費用は、工事の必要性や範囲などによって変わります。

必要な範囲や費用の負担で意見が分かれるときは、契約書と見積もり、症状の記録を使って、法律の専門家などへ相談するのが確実です。

2020年4月の民法改正より前に結ばれた契約への当てはめ方や、特約（契約に付け足された決まり）の扱いは、契約ごとに違います。

こちらも、契約・更新の時期と条項を示して、個別に相談されると安心です。

部屋が使えない場合の家賃を相談する

民法611条は、借りている人に責任のない事情で、借りた物の一部が使えなくなった場合の決まりです。

使えない部分の割合に応じて、家賃が減額されるとされています。

これは、条件を満たせば減額の効果が生じる決まりです。貸主が同意しなければ減額はまったく生じない、という意味ではありません。

実際の金額や期間を決めるには、どの場所がどのくらい使えず、その状態がいつからいつまで続いたのかを確かめる必要があります。

たとえば、寝室で寝られない、台所の設備が使えない。こうした困りごとは、濡れた面積だけでは伝わりません。

使えない理由と暮らしへの影響を写真やメモで残して、貸主側と具体的な家賃の扱いを話し合います。

家財と仮住まいは別に扱う

濡れた家具や家電の損害、ホテルなどへの一時的な避難、引っ越しの費用は、建物の修理とは分けて考える項目です。

原因、契約、損害の中身、入っている保険によって扱いが変わります。新品への買い替え代や宿泊費が、必ず全額支払われるとは限りません。

入居時に加入した家財の保険などが使えるかどうかも、契約内容をもとに保険会社が判断します。

安全に残せる被害の写真、買った時期がわかる資料、修理や宿泊の領収書などを保管して、貸主側と保険の窓口へ状況を伝えましょう。

被害にあった物を処分する前には、保険の窓口などに、どんな記録が必要かを聞いておくと安心です。

ただ、危ない物を暮らしの場所に置き続けるのは避けたいところです。安全な扱い方と記録の残し方を相談しておきましょう。

宿泊や部屋の移動を考えるときは、必要な理由と予定の期間、誰が手配するか、費用の扱いを、できるだけ先に相談してください。

建物の修理と、家賃や家財の負担とでは、確かめる条件がそれぞれ違います。

困っている場所と期間を記録して、どの費用の話をしているのかを分けると、相談が進みやすくなります。

所有者側は原因と修理範囲を確認する

ここからは、調査や工事を手配する所有者・管理会社の方に向けて、施工会社へ伝えることをご説明します。

入居者の方の困りごとと建物の状態を一緒につかんで、原因を直す工事と、部屋の中で必要になる復旧を、あわせて計画しておきたいところです。

入居者の記録と建物資料を調査へ渡す

建物の図面、屋根・外壁・防水の仕様、以前の補修の内容。そこに入居者の方から届いた写真や時間の記録を添えて、施工会社へ渡します。

前にも同じ部屋が濡れたことがあれば、そのときの調査結果と、どこを直したかがわかる資料も必要です。

汚れや劣化が見られる屋上防水面の調査状況

屋上を調べる場合でも、表面の傷みだけを見るわけではありません。雨水を防ぐ防水層や壁ぎわ、排水口のつなぎ目などを、部屋の症状と照らし合わせます。

入居者の方の写真は、水が出た場所を伝える資料です。その場所の真上だけ直せばよい、と決める根拠にはなりません。

必要に応じて散水（水をかけて入口を確かめる調査）などを行うときは、行う範囲と部屋側での確認、養生、立ち会いの予定まで共有してください。

施工会社には、わかった原因と、まだ確かめられていない部分を分けて報告してもらいます。

原因調査から工事の選び方までの全体像は、静岡の雨漏り修理の進め方でまとめています。

外側の補修と室内復旧を計画する

原因が窓まわりのつなぎ目にある場合と、屋上の防水にある場合とでは、取り除く材料も、新しく施工する範囲も違います。

目地（めじ：板と板のつなぎ目）を埋める弾力のあるシーリング材を打ち替える工事では、古い材料を取り除く作業と、くっつける面の処理も必要です。

劣化したシーリングを撤去しました（静岡市葵区S様邸）

屋上の防水を直す場合は、今ある材料や下地（したじ）の状態に合う工法を選び、壁ぎわや排水へのつなぎ目まで工事に含めるかを示します。

シートを敷いた屋上面にローラーで防水材を塗布する様子

外側で雨水の入口を直しても、天井や壁の内側に残った湿りや、材料の傷みが、それだけで元に戻るわけではありません。

雨漏りで水を吸った石膏（せっこう）ボードの交換など、材料ごとに処置を決めます。残せる下地は、乾き具合も確かめてから仕上げる計画が必要です。

見積もりでは、雨水が入る場所の補修、濡れた材料の処置、内装の復旧、電気などの設備の確認を分けておきます。それぞれの担当と契約の範囲がはっきりしていると安心です。

費用を比べるときに必要なのは、修理箇所と数量、撤去・復旧の範囲、仮設、部屋の中の作業と暮らしへの影響です。

工事別の一般的な目安は雨漏り修理の費用相場と工事別の内訳でご紹介していますが、実際の金額は現地調査のうえでの見積もりで確かめてください。

アップリメイクは相見積もりも歓迎していますので、条件をそろえて比べていただければと思います。

作業区域と日程変更を入居者へ知らせる

工事の予定が決まったら、立ち入りを控えてほしい場所、使えない設備、足場を組む日・外す日を、入居者の方へ知らせます。

屋上などの工事の場所は、施工者の記録で様子を共有します。入居者の方を、工事中の危ない場所に立ち入らせないようにします。

安全柵付近で屋上防水の作業を行う職人

工程の一部が天気で延びた場合は、変更後の日程だけでなく、窓やベランダなどが使えない状態がいつまで続くのかも伝えましょう。

入居者の方は、案内された工程に合わせて、外出や洗濯などの予定を立てています。変更がわかった時点で、管理の窓口から早めに知らせることが欠かせません。

同じ建物のほかの部屋にも影響する場合は、作業の音や出入りする場所も含めて案内し、施工者と管理する側で連絡を受ける担当を決めます。

工事の変更内容と入居者の方の要望は、管理する側でまとめて、施工者と入居者の両方に必要な情報を伝えるとスムーズです。

修理後も復旧範囲と経過を共有する

外側の補修が終わった日と、部屋でふだんどおり暮らせる日が、同じとは限りません。

終わった作業と残っている作業を分けて説明し、入居者の方がいつどこを使えるのかがわかるようにします。

完了した場所と残る作業を説明する

窓まわりを直した場合は、直した場所と工事の内容、確かめた結果を管理する側がつかんで、入居者の方へ必要な情報を伝えます。

シーリングの打ち替えが完了しました（静岡市葵区S様邸）

内装を仕上げる前の乾き具合の確認や、材料の交換、電気設備の点検が残っていれば、その担当と予定も共有しておく必要があります。

壁紙がきれいになったというだけで、見えない部分の処置や設備の安全確認まで終わったとは言えません。

養生の片付けや、家財を元に戻す作業の担当を決めます。入居者の方には、設備をまた使えるようになる時点と、部屋をふだんどおり使える時点をご案内します。

使えなかった場所がまた使えるようになった日も記録して、家賃などの話し合いに必要な経過と一緒に保管しておきます。

次の変化をどこへ伝えるか決める

工事のあとは、直した場所、使った材料、確かめ方、残っている点検の予定を、工事の記録として残します。

次の雨でまた濡れた場合は、入居者の方が安全な場所から様子を記録して、決めておいた管理の窓口へ伝える流れが基本です。

入居者の方が水の入口を探そうと、屋根や窓にホースで水をかけるのはやめてください。もう一度の調査は、管理する側と施工会社で手配します。

前と同じ場所か、別の場所か、雨との関係が変わったか。それがわかれば、施工会社が次の確認を進める資料になります。

また起きたときの確かめ方は、修理しても雨漏りが直らない原因で解説しています。

所有者側は、契約のときに工事保証があるかどうかを施工会社へ確かめておきましょう。保証がある場合は、対象・期間・条件が書かれた書類を、連絡先と一緒に保管しておきます。

管理の担当者が変わっても経過を引き継げるようにしておくと、入居者の方が毎回最初から説明する手間も減らせます。

所有者から外装修理を相談する

アップリメイクでは、所有者・管理会社の方から、屋根や外壁、防水の状態と入居者の方の症状を伺い、調査方法と対応できる工事をご案内しています。

アパート・マンションの屋上やバルコニーの防水にも対応しています。

社内には雨漏り診断士・外装劣化診断士の資格者が在籍しており、目視と聞き取りに加えて、必要に応じて赤外線カメラや散水調査を行います。

調査の内容と範囲、費用は事前にご説明し、結果は写真と診断書でご報告します。

工事後は、工事写真報告書と、書面の工事保証書をお渡ししています。

屋上などの全面防水工事には、防水メーカーとの連名で雨漏り保証10年（3〜5年ごとのトップコート塗装の実施が条件）が付きます。一方、部分的な防水補修は保証の対象外です。

工事の内容を記録として残せるので、入居者の方への説明や次の点検のときにも役立ちます。

建物の資料と以前の補修歴に加えて、入居者の方が立ち会える日時や、使うのを止めにくい場所も、現地の段取りを決めるために必要な情報です。

集合住宅の外装工事については、アパート・マンションの外壁塗装・防水の案内でもご紹介しています。

入居者の方は、まず契約上の管理の窓口や貸主へ知らせて、調査や修理の手配を相談してください。

工事の終わりには、外側で直した場所、部屋に残っている作業、設備や部屋をまた使える時点を確かめましょう。

また濡れたときの連絡先も決めておくと、その後の対応がスムーズです。

賃貸の雨漏りについてよくある質問

連絡や費用について、入居者の方が迷いやすいところをまとめました。

安全確保と早い連絡から修理へつなぐ

賃貸の雨漏りでは、入居者の方の安全と早めの連絡、貸主側の調査・修繕の手配、工事中の暮らしの調整。この順番で進めていくのが基本です。

症状と連絡の経過を残して、建物の修理と、家賃や家財などの費用は、分けて話し合いましょう。

自分の持ち家ではないぶん、気をつかうことも多いと思います。それでも、遠慮せず早めに知らせることが、結局はいちばんの近道です。

アップリメイクは、静岡県全域で対応しています。

所有者・管理会社の方が建物側の調査や外装の修理を考えるときは、入居者の方の記録と建物の資料をご用意ください。

そのうえで、アップリメイクの無料診断（「ご希望内容」で「雨漏り無料診断」を選べます）へ状況をお知らせください。

お電話は0800-100-1641（通話料無料・受付9:00〜18:00 年中無休）です。お電話で「ホームページを見ました」とお伝えいただくと、いつも以上にお値引きを頑張ります。

現地の状態と暮らしへの影響をふまえて、必要な調査と工事の進め方をご案内します。